내집 마련을 위해서 대출은 거의 필수적입니다만, 대출 자격이 부족하거나 금리가 높다 보니 시중 은행에서 대출받기 어려운 경험을 해보셨을 겁니다.
이런 분들의 부담을 덜어드리려고 정부에서는 정책을 많이 시행하고 있는데요, 전세자금 대출에 대해서는 많이 알려져있지만, 주택 구입 자금 대출에 대해서는 모르시는 경우가 있습니다.
최대 4억까지 대출 가능한, 주택 구입 정책 자금 대출 중에서 가장 좋은 내집 마련 디딤돌 대출 내용에 대해서 알려드리겠습니다.
정책자금이라 예산이 바닥나면 대출이 불가능하니 내집 마련 계획이 있으시면 빠르게 신청하시기 바랍니다.
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내집 마련 디딤돌 대출 내용
내집 마련 디딤돌 대출은 정부 지원 3대 서민 구입 자금을 하나로 통합한 저금리의 주택 구입을 위한 대출입니다.
- 대출 대상 – 부부합산 연소득 6천만원 이하, 순자산가액 5.06억원 이하 무주택 세대주
생애최초 주택구입자, 2자녀이상 가구는 연소득 7천만원, 신혼가구는 연소득 8.5천만원 이하 - 대출 금리 – 연 2.45 ~ 3.55 %
- 대출 기간 – 10, 15, 20, 30년
- 대출 한도 – 최대 4억원 이내
소득조건이 원래는 7천만원이었지만, 신혼부부의 경우 8,500만원으로 상향되어서 내집 마련 디딤돌 대출을 이용할 수 있는 대상자가 확대되었습니다.
소득 기준이 완화됨에 따라 앞으로는 부부합산 연 6000만원에서 7500만원까지 주택도시기금 전세대출 지원(버팀목 대출)을 받을 수 있으며, 구입자금 대출(디딤돌 대출)의 경우 디딤돌 대출 소득 요건은 부부 합산 연 7000만원에서 8500만원까지 지원받을 수 있게 된다.
출처 : 시사캐스트
대출 대상
주택매매계약을 체결한 자
- 주택 매매 계약 체결
- 상속, 증여, 재산분할로 주택 취득 하는 경우는 제외
가장 기본적인 조건인데, 주택 구입 자금 지원을 목적으로 생긴 정책이기 때문에 당연히 주택 매매 계약을 체결한 사람에게만 지원됩니다.
계약전에 먼저 대출을 시행하게 되면 주택 구입이 아닌 다른 용도로 사용할 가능성이 있기 때문에 주택 매매 계약 체결 후에 대출이 시행됩니다.
또한, 상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우에는 대출 대상이 안되는데요. 정부 정책 자금의 목적은 본인의 능력 만으로 집을 사기에는 조금 힘든 분들을 우선적으로 지원하기 때문입니다.
만약에, 상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 분들은 은행권의 일반 담보 대출을 이용하셔야 합니다.
세대주
- 성년(만 19세이상)인 세대주
- 만 30세 이상의 단독 세대주
대출 접수일을 기준으로 성년(만 19세)인 세대주만 가능합니다. 또한, 만 30세 미만의 단독 세대주는 대상에서 제외됩니다.
다만, 형제, 자매, 부모님을 6개월이상 부양한 만 30세 미만의 단독세대주는 예외적으로 대상에 포함됩니다.
올해부터, 모든 나이 관련 대상은 만 나이로 통일이 되어서 조금 헷갈리는 분들도 있을 겁니다. 아래 링크로 만 나이 계산기를 이용하셔서 대출 대상이 되는지 알아보시기 바랍니다.
무주택
세대주를 포함한 세대주 전원이 무주택자이어야 가능합니다. 주택 구입 정책 자금 대출의 특성상 무주택자를 먼저 지원하는 취지이기 때문입니다.
기존에 주택을 매매한 경우 뿐만 아니라, 분양권이나 조합원 입주권도 무주택자에서 제외되니 반드시 세대원이 무주택자인지 알아보시고 신청하셔야 합니다.
중복대출 금지
다음과 같은 기존 대출이 있는 경우에는 대상자가 아닙니다.
- 주택 도시 기금 대출이 있는 경우
- 일반 주택 담보 대출이 있는 경우
주택 도시 기금 대출이나 일반 은행의 주택 담보 대출을 이용하고 있는 경우에는 대출이 불가합니다.
일반 은행의 주택 담보 대출을 이용하고 있다는 것은 무주택자가 아니기 때문에 당연히 이용할 수 없습니다.
주택 도시 기금 대출을 이용하고 있는 경우는 세대원 전원을 확인해야 합니다. 세대 분리된 세대원이라도 주택 도시 기금 대출을 이용하고 있다면 대출이 불가능합니다.
단, 기금의 전세 자금 대출을 이용하고 있다면, 내집 마련 디딤돌 대출 실행일 당일에 상환한다는 조건이면 대출이 가능합니다.
소득
- 부부 합산 소득 – 연 6,000만원 이하
- 생애최초주택구입, 다자녀, 2자녀가구 – 연 7,000만원 이하
- 신혼부부 – 연 8,500만원 이하
내집 마련 디딤돌 대출의 기본 소득 조건은 부부 합산 소득 연 6,000만원 이하입니다.
소득은 세전 연 소득을 기준으로 하고 있습니다. 매월 받는 월급 뿐 아니라, 상여금 포함한 소득으로 계산하게 됩니다.
정확한 소득은 홈택스(소득금액증명원)에서 알아보실 수 있습니다. 또한, 실수령월급을 세전 연봉으로 환산해보려면 아래 연봉 계산기를 이용하시면 대략적인 연 소득을 알아볼 수 있습니다.
자산
대출 신청인과 배우자의 순 자산의 합이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중소득 4분위 전체가구 평균값 이하인 경우에 가능합니다.
말이 너무 어렵죠? 쉽게 이야기해서 2023년 기준으로 5.06억 이하일 경우에 가능합니다.
신용도
- 개인 신용 평가 일정 점수 이상일 경우에 가능
- 아래의 경우에는 불가능
- 연체, 대위변제·대지급, 부도, 관련인 정보
- 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보
- 신용회복지원등록정보
정부에서 지원하는 정책 자금 대출이지만, 그냥 뿌리는 돈은 아니기 때문에 대출을 잘 갚을지에 대한 요건은 필수적입니다.
신용평가기관에 의해 산출되는 일정 점수 이상의 개인 신용 점수가 있어야 하고, 무엇보다 중요한 것은 연체, 부도, 금융질서문란정보(범죄에 이용된 금융기록 등)이 있으면 대출이 불가능합니다.
전세 자금 대출의 경우에는 무직자도 이용가능하고 개인의 신용정보보다는 전세집의 정보를 기준으로 대출이 가능한 상품도 있습니다.
내집 마련 디딤돌 대출은 주택 구입 자금 대출이기 때문에 다른 대출 상품에 비해서 개인 신용도에 대한 조건이 조금 더 엄격하다고 이해하시면 됩니다.
기존대출, 연체, 개인 신용 점수 확인은 아래 링크를 이용해서 무료로 조회해 볼수 있습니다.
신청 시기
내집 마련 디딤돌 대출의 신청 시기는 소유권 이전등기를 하기 전에 신청하는 것을 원칙으로 합니다.
다만, 이미 소유권 이전 등기를 하셨다면, 3개월 이내에 대출 신청을 하셔야 합니다.
대상 주택
- 전용 면적 85m2 이하
- 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍 또는 면의 경우에는 전용 면적 100m2 이하
- 담보 주택 평가액 5억 이하 (신혼가구나 2자녀 이상 가구는 6억 이하)
전용 면적 85제곱 미터는 30평대 아파트로 이해하시면 쉽습니다. 일반적으로 국민 주택 기준 면적이 85제곱 미터 입니다.
담보 주택 평가액은 구입을 하려고 하는 주택의 시세인데, KB 부동산 시세를 참고하셔서 구입 하려고 하는 주택의 시세를 보시면 됩니다.
대출 한도
- 일반 – 2.5억원 이내
- 생애최초주택 구입자 – 3억원 이내
- 신혼부부, 2자녀 이상 가구 – 4억원 이내
- DTI 60% 이내
- LTV 70% 이내 (생애최초주택 구입자는 80% 이내)
LTV(주택담보대출비율) = 대출가능금액 / 담보주택가격
DTI(총부채상환비율) = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자 상환액 ) / 연소득
쉽게 설명하면 LTV는 구입하려고 하는 집의 가격에서 대출 가능한 금액이 차지하는 비율이고, DTI는 연소득에서 대출이 차지하는 비율을 이야기 합니다.
예를 들어, 구입하려는 집 가격이 3억원이면 LTV기준 (70%이내) 으로는 2.1억원까지 가능합니다. DTI는 조금 더 복잡한 계산이 필요한데, 편하게 이용할 수 있는 DTI 계산기 링크를 알려드리겠습니다.
대출 금리
내집 마련 디딤돌대출의 금리는 고정금리 또는 5년단위 변동 금리입니다.
| 소득수준(부부합산 연소득) | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| ~ 2천만원 이하 | 연 2.45% | 연 2.55% | 연 2.65% | 연 2.70% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 연 2.80% | 연 2.90% | 연 3.00% | 연 3.05% |
| 4천만원 초과 ~ 7천만원 이하 | 연 3.05% | 연 3.15% | 연 3.25% | 연 3.30% |
| 7천만원 초과 ~ 8.5천만원 이하 | 연 3.30% | 연 3.40% | 연 3.50% | 연 3.55% |
기본 금리 우대
- 연소득 6천만원 이하 한부모가구 연 0.5%
- 장애인가구 연 0.2%
- 다문화가구 연 0.2%
- 신혼가구 연 0.2%
- 생애최초주택구입자 연 0.2%
기본 금리 우대는 한부모, 장애인, 다문화 가구 등의 경우 금리우대가 가능한데, 서로 중복적용은 불가능 합니다.
예를 들어서 연소득 6천만원 이하의 한부모 가구이면서 다문화 가구라면 0.5 + 0.2가 되는게 아니고 0.5%의 혜택만 볼 수 있습니다.
추가 금리 우대
1. 청약 저축 가입자 (본인 또는 배우자)
- 가입기간 5년 이상이고 60회차 이상 납입한 경우 – 연 0.3%
- 가입기간 10년 이상이고 120회차 이상 납입한 경우 – 연 0.4%
- 가입기간 15년 이상이고 180회차 이상 납입한 경우 – 연 0.5%
청약 저축 가입자의 경우에는 가입 기간과 납부한 횟수에 따라서 연 0.3 ~ 0.5 % 까지 금리우대를 받을 수 있습니다.
다만, 대출접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함됩니다.
쉽게 설명드리면, 금리우대 혜택을 보기 위해서 대출 신청 전 6개월 이내에 한꺼번에 납부한 금액은 제외한다는 뜻입니다.
2. 부동산 전자 계약 체결
2023년 12월 31일 까지 신청할 경우에는 연 0.1% 금리 우대를 받을 수 있습니다.
3. 다 자녀 가구
- 1자녀 가구 – 연 0.3%
- 2자녀 가구 – 연 0.5%
- 3자녀 가구 – 연 0.7%
다자녀 가구에 대한 금리 우대도 있는데, 자녀 수에 따라서 연 0.3 ~ 0.7 % 의 금리우대를 받을 수 있습니다. 3자녀 이상의 경우에는 연 0.7% 금리우대로 적용됩니다.
4. 신규 분양 주택
준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결의 경우에는 연 0.1%의 우대 금리가 적용됩니다.
금리 우대 예시
예를 들어, 연소득 5천만원, 15년 상환 계획이고 청약저축 10년, 120회 이상 납입한 다문화 가정(2자녀가구)에서 신규 분양 주택을 구입하려고 한다고 하면,
- 연소득 5천만원, 15년 상환 – 연 3.15%
- 다문화 가정 – 연 0.2% 금리 우대
- 청약저축 10년이상 120회 이상 납입 – 연 0.4 % 금리 우대
- 2자녀가구 – 연 0.5 % 금리 우대
- 신규 분양 주택 – 연 0.1 % 금리 우대
기본 금리 연 3.15% – 0.2%(다문화가정) – 0.4%(청약저축) – 0.5%(2자녀 가구) – 0.1%(신규분양주택) 으로 계산하면 약 1.95%의 최종금리가 나오게 됩니다.
시중 은행에서는 찾아볼 수 없는 초 저금리 혜택을 볼 수 있기 때문에 금리우대 부분을 잘 살펴보시고 신청하셔서 혜택 꼭 보시기 바랍니다.
만약, 우대 금리 적용 후에 최종 금리가 1.5% 이하로 나오게 되면, 연 1.5 %로 적용됩니다. 따라서 최종금리가 1.5% 이하로 나오게 되면 상환기간을 늘리는 방식으로 최대한 유리하게 조정하시면 됩니다.
주택 도시 기금에서는 대출 신청 전에 모의 계산 서비스를 제공하고 있습니다. 대출 조건들이 여러가지 이기 때문에 모의 계산을 꼭 해보시고 신청하시는 것을 추천드립니다.
대출 기간
대출 기간은 10, 15, 20, 30년중에 선택할 수 있습니다. 각 기간 별로 금리가 달라지기 때문에 기본 금리와 우대금리를 고려해서 기간을 정하시는 것을 추천드립니다.
신청 방법
내집 마련 디딤돌 대출의 대출 진행 과정은 다음과 같습니다.
내집 마련 디딤돌 대출 신청은 온라인 신청, 은행 방문 신청 모두 가능합니다.
- 온라인 신청
- 은행 방문 신청
온라인신청의 경우 기금e든든 홈페이지를 통해서 진행할 수 있습니다.
은행 방문 신청의 경우에는 7개의 시중은행에서 가능합니다. 아래 정리 표를 이용해서 주변 지점 검색을 해보신 후에 방문 신청하시면 편합니다.
준비 서류
- 본인 확인 – 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 택1
- 대상자 확인 – 주민등록등본
- 재직, 사업 확인 – 건강보험자격 득실 확인서
- 소득 확인 – 홈택스 소득금액증명원
- 주택 관련 – 토지/건물 등기사항전부증명서, 매매계약서(또는 분양계약서), 인감증명서
기타 추가로 필요한 서류가 있을 수 있으니, 정확한 내용은 주택 도시 기금 홈페이지를 통해서 확인하시기 바랍니다.
유의사항
만 30세 이상의 미혼 단독 세대주는 대출이 제한됩니다. 대출이 불가능한것은 아니고, 전용면적은 60제곱미터 이하, 담보주택 평가액은 3억이하, 대출 한도는 1.5억 이하입니다.
내집 마련 디딤돌 대출은 실거주 의무가 있습니다. 대출 받은 날부터 1개월 이내에 전입신고를 해야하고, 전입 후에는 1년 이상 거주를 해야 합니다. 정당한 사유없이 1개월 이내에 전입하지 않고 1년이상 거주하지 않으면 대출금을 상환해야합니다.
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